Les règles applicables en matière de TVA évoluent sans cesse sous l’influence du droit communautaire. La question  de la TVA sur les opérations immobilières n’échappe pas à la règle. En effet, suite à la directive communautaire n°112/2006, le législateur a, par la loi de finances rectificatives pour 2010, mis fin à l’ancien système qui distinguait les opérations effectuées par les marchands de biens et les opérations de constructions.

Dorénavant, et, plus précisément, depuis le 11 Mars 2010, date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions, la distinction principale repose sur la nature de la personne qui réalise l’opération : en quelques mots, l’opération est-elle ou non réalisée par un assujetti ? Dans l’hypothèse ou l’opération immobilière est réalisée par un non assujetti, l’on se situe, à une exception près, hors du champ d’application de la TVA et l’opération n’est donc pas imposable. Seules se situent donc dans le champ d’application de la TVA les opérations réalisées par des assujettis, tels que des entreprises ou des professionnels de l’immobilier.  Pour autant, l’imposition effective à la TVA dépendra de la nature du bien cédé. Ainsi, les opérations portant sur un terrain à bâtir ou un immeuble neuf sont imposables de plein droit. En revanche, celles qui concernent les terrains non à bâtir et les immeubles anciens, c’est-à-dire ceux qui sont achevés depuis plus de 5 ans, sont exonérées, mais le Code général des impôts prévoit une possibilité d’option pour la TVA. La première étape de ce propos consistera donc à délimiter le champ d’application de la TVA immobilière,  ce qui nous amènera à mettre en pratique les deux distinctions fondamentales évoquées à l’instant : celle entre assujettis et non assujettis, et celle qui découle de la nature du bien cédé (I). Puis, il faudra analyser les modalités d’imposition applicables en la matière, ce qui nous conduira à évoquer différents points : le fait générateur et l’exigibilité, la base d’imposition, qui dépend de la nature du bien cédé, le taux applicable, le redevable, les obligations déclaratives et, pour conclure, le droit à déduction (II).

  • I -  Le champ d’application de la TVA immobilière
    • Un préalable : l’identification de la nature des biens cédés
    • Les opérations effectivement imposées (art. 257 du CGI)
    • Les opérations expressément exonérées, mais avec possibilité d’option
  • II - Les modalités d’imposition en matière de TVA immobilière

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