L’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 (n° 2010-237 du 09/03/2010) a institué, à compter du 11/03/2010, de nouvelles règles applicables en matière de TVA sur les opérations immobilières. L’objectif majeur de cette réforme était de mettre le droit national en conformité avec la directive communautaire n° 2006/112/CE du 28/11/2006 (dite « directive TVA »).
Auparavant, les opérations immobilières relevaient d’un régime spécifique, appelé « TVA immobilière ». Désormais, ces opérations entrent dans le régime de droit commun de la TVA défini à l’article 256 du CGI (Code général des impôts). Par suite, les règles applicables varient selon que le vendeur est ou non assujetti à la TVA.
Dans l’hypothèse où la vente est réalisée par un non assujetti, l’opération se situe en dehors du champ d’application de la TVA. Elle n’est donc pas imposable. Il n’est fait exception à cette règle de la non-taxation des opérations réalisées hors d’une activité économique que pour certaines livraisons à soi-même de logements sociaux.
Seules sont imposables à la TVA, les livraisons d’immeubles réalisées par des assujettis dès lors, bien évidemment, que, conformément aux dispositions de l’article 256 du CGI, ces livraisons sont effectuées à titre onéreux par des assujettis agissant en tant que tel dans le cadre d’une activité économique (entreprises, professionnels de l’immobilier ou non, marchands de biens, lotisseurs, …). Ce préalable n’est, cependant, pas suffisant. La taxation effective à la TVA dépend, en effet, en plus, de la nature du bien cédé. C’est, ainsi, que les livraisons de terrains à bâtir et d’immeubles neufs sont taxables de plein droit, quand les livraisons de terrains non à bâtir et d’immeubles anciens sont, au contraire, exonérées de TVA (sauf option de l’assujetti).
Il convient, donc, d’étudier, dans une première partie, les opérations imposables de plein droit (I), d’analyser, dans une seconde partie, les opérations exonérées, mais imposables sur option (II) et de terminer par l’étude des livraisons à soi-même d’immeubles neufs (III). Ces considérations ne visent, bien sûr, que les opérations qui satisfont, au préalable, aux conditions générales de l’article 256 du CGI.
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I – Les opérations imposables de plein droit
- A - Les livraisons de terrains à bâtir
- B - Les livraisons d’immeubles bâtis neufs
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II – Les opérations exonérées, mais imposables sur option
- A - Les livraisons de terrains qui ne sont pas à bâtir
- B – Les livraisons d’immeubles bâtis anciens
- III – Les livraisons à soi-même d’immeubles neufs